Hacemos el estudio técnico del sitio y después diseñamos y construimos la planta bajo el mismo contrato. Eso importa por una razón concreta: quien evalúa el predio es quien después responderá por el plazo y por el número que produjo.
Los tres hallazgos que llegan tarde
Energía contratada que no está disponible. Un parque puede tener subestación propia y aun así no poder darte la carga que pides, porque la capacidad ya está comprometida. Ampliarla no lo decide el parque: lo decide CFE, en el calendario de CFE.
Agua que no se resuelve con dinero. En cuencas formalmente sobreexplotadas, el volumen adicional no es un tema de compra. Es un tema de si existe un derecho y si se transmite con la propiedad.
Suelo y forma del predio. El costo de cimentación entre dos predios vecinos puede diferir en múltiplos, y llevar un terreno irregular a plataforma de trabajo suele implicar decenas de miles de metros cúbicos de corte y relleno. Nada de eso está en el precio del terreno.
¿Aplica a tu proyecto?
Planta nueva (greenfield)
Comparación de predios antes de comprometerte, hasta plataforma de trabajo y paquete de diseño construible.
Ampliación o reubicación
Evaluación de la capacidad remanente del sitio actual —energía, agua, drenaje, superficie— contra el nuevo requerimiento.
Adecuación en nave rentada
Revisión técnica del inmueble candidato antes de firmar el arrendamiento, cuando los hallazgos todavía sirven para negociar.
Parque vs terreno independiente
Comparación por lo que de verdad decide: capacidad disponible, aceptación de descarga, reglamento interno y efecto en tu cronograma.
Trabajamos con fabricantes extranjeros que construyen en México —automotriz y autopartes, electrónica, dispositivos médicos, alimentos y bebidas, farmacéutica—. Los contratos los firma nuestra entidad mexicana; los proyectos en Estados Unidos los firma CTECP INC.
Qué entrega el estudio, por cada predio
Capacidad eléctrica
Capacidad disponible en el punto de conexión, cuánta está comprometida, y la ruta y el plazo realista hasta la carga que necesitas.
Agua y descarga
Disponibilidad de volumen, si el derecho se transmite con la propiedad, aceptación y parámetros de descarga, y si hará falta tratamiento propio.
Geotecnia
Estudio en ese predio —no el informe del vecino— y la implicación en cimentación expresada como rango de costo.
Topografía y terracerías
Levantamiento con volúmenes de corte y relleno y evaluación de compensación. Un predio que compensa cuesta mucho menos que uno que importa o acarrea.
Uso de suelo y giro
Constancia por escrito de la autoridad de que tu giro específico está permitido, con COS, CUS, altura y restricciones contrastados contra la nave que necesitas.
Accesos y maniobras
Radio de giro y resistencia de pavimento evaluados con el vehículo que realmente vas a mover, y cuántas posiciones de andén permite la geometría del lote.
Matriz de permisos
Cada autoridad, requisito y duración realista —cargados al cronograma como actividades con precedencia, no tratados como trámite administrativo.
Resumen comparativo
Costo y plazo hasta planta operando. No costo por metro cuadrado de terreno.
El entregable está hecho para decidir, no para archivar. Si un predio no pasa por una restricción dura lo decimos y explicamos por qué, incluso cuando la conclusión es que ninguno de los predios de la lista sirve para el requerimiento.
Dónde hemos construido
Las condiciones de sitio en México varían mucho en distancias cortas, así que la pregunta útil no es cuántos proyectos lleva un contratista, sino si ha construido en condiciones parecidas a las tuyas. Nuestras páginas de proyecto indican ubicación, alcance y estado:
- Campus de manufactura KBY, San Luis Potosí — multifase, obra junto a planta en operación
- Base industrial, San Luis Potosí
- Centro de capacitación BMW, México
- Todos los proyectos publicados →
Cada página indica lo que efectivamente ejecutamos. Cuando nuestro papel fue alcance de instalación y no contratación general, la página lo dice.
Cómo mantiene el control un propietario en el extranjero
Reporte semanal por escrito
Avance contra el programa base: qué se movió, qué no, y por qué —en español, inglés o chino.
Coordinación BIM / VDC
Estructura, MEP y envolvente modelados juntos, de modo que las interferencias se resuelven como observación de escritorio y no como retrabajo en obra.
Portal del proyecto
Planos, RFI, cambios y registros de obra en un solo lugar, accesibles desde la matriz.
Recorrido 360°
Registros fechados desde las mismas posiciones a lo largo del tiempo, para que la revisión remota sea comparación y no interpretación.
Esto pesa más de lo que parece. El riesgo que un propietario extranjero no puede administrar es el de las interfaces —las costuras entre diseño, obra, proveedores de equipo y autoridades—. La visibilidad remota es lo que mantiene ese riesgo a la vista.
Quién responde por qué
CTECP
Estudio de sitio, ingeniería, preparación y gestión de permisos, obra civil, estructura metálica, MEP y utilidades de proceso, protocolos de prueba y dossier de cierre.
Propietario
Definición del proceso y datos del equipo, compra o arrendamiento del predio, los permisos ligados a la propiedad y el equipo de producción.
Organismos (CFE, operador de agua)
Autorización de interconexión y las obras de su lado, en su calendario. Nosotros preparamos, ingresamos y empujamos; no controlamos sus tiempos.
Proveedores de equipo
Suministro, posicionamiento y conexión del equipo de producción desde el punto de interfaz definido en el contrato.
Consultor de validación (proyectos regulados)
Calificación y validación de proceso. Nosotros aportamos la evidencia constructiva que requiere; no somos el responsable de ella.
Preferimos dejarlo escrito antes del contrato que discutirlo durante el arranque.
Cómo verificarnos antes de contratar
Pídenos esto, y pídeselo igual a cada contratista de tu lista:
- La entidad legal que firmará, su RFC y situación fiscal.
- Registro ante IMSS y estatus REPSE del personal que desplegaremos.
- Esquema de seguros y fianzas, con la afianzadora.
- Un proyecto terminado en una dirección concreta que puedas verificar por satélite.
- El gerente de proyecto que lo llevó —y si sigue en la empresa.
- Una visita a una obra que tengamos en ejecución.
Una empresa que realmente opera puede reunir esto en un día. La que no puede, te está diciendo algo útil.
Preguntas frecuentes
¿Qué se debe revisar primero al seleccionar un predio industrial en México?
Capacidad eléctrica disponible y agua —en ese orden para la mayoría de la manufactura, al revés para operaciones intensivas en agua. Ambos pueden ser irresolubles y no solo caros: en cuencas sobreexplotadas el volumen adicional puede no obtenerse a ningún precio, y la capacidad en un punto de conexión puede estar ya comprometida con otros usuarios.
¿Por qué pesan tanto la geotecnia y las terracerías en esta etapa?
Porque las determina el predio, nunca están incluidas en el precio del terreno, y son razones frecuentes de que un terreno barato resulte no serlo. El subsuelo mexicano varía mucho en distancias cortas, así que el costo de cimentación entre predios vecinos puede diferir en múltiplos. Ninguno de los dos estudios es caro frente al valor del terreno, y ambos suelen omitirse en la etapa de lista corta, que es justo cuando cambiarían la decisión.
¿Puede un contratista hacer la selección de sitio, o conviene un consultor aparte?
Puede, y hay un argumento a favor: quien evalúa el predio es entonces quien tendrá que construir en él y responder por el plazo y el costo que produjo. En cualquier caso, exige un entregable técnico por predio: capacidad eléctrica verificada, agua y descarga, estudio geotécnico con rango de costo de cimentación, levantamiento topográfico con volúmenes de corte y relleno, constancia de uso de suelo por escrito y matriz de permisos con duraciones realistas.
¿Cuánto tarda un estudio de sitio?
Depende de cuántos predios haya en la lista y de si incluye trabajo de campo geotécnico. El tamizado de gabinete sobre energía, agua, uso de suelo y accesos es rápido y normalmente descarta varios candidatos de inmediato. La geotecnia y la topografía requieren acceso al predio y tiempo de laboratorio. Dinos la lista corta y la fecha objetivo de arranque y te damos un programa antes de cotizar.
¿Solo estudian predios donde ustedes construirían?
No. El estudio es un entregable independiente y eres libre de construir con quien decidas. Sí te decimos si consideramos que un predio no es adecuado, incluso cuando esa conclusión significa que no hay proyecto para nosotros.
¿Qué entidad firma el contrato?
Nuestra entidad mexicana firma los proyectos en México y emite CFDI; CTECP INC firma los proyectos en Estados Unidos. Para un programa que abarque ambos países definimos antes del contrato qué alcance queda en cada entidad.